令和７年７月１日に締結された建物の賃貸借契約（定期建物賃貸借契約及び一時使用目的の建物の賃貸借契約を除く。）に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。
- 1 期間を１年未満とする建物の賃貸借契約は、期間を１年とするものとみなされる。
- 2 当事者間において、一定の期間は建物の賃料を減額しない旨の特約がある場合、現行賃料が不相当になったなどの事情が生じたとしても、この特約は有効である。
- 3 賃借人が建物の引渡しを受けている場合において、当該建物の賃貸人が当該建物を譲渡するに当たり、当該建物の譲渡人及び譲受人が、賃貸人たる地位を譲渡人に留保する旨及び当該建物の譲受人が譲渡人に賃貸する旨の合意をしたときは、賃貸人たる地位は譲受人に移転しない。
- 4 現行賃料が定められた時から一定の期間が経過していなければ、賃料増額請求は、認められない。
正解 3
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問題
令和７年７月１日に締結された建物の賃貸借契約（定期建物賃貸借契約及び一時使用目的の建物の賃貸借契約を除く。）に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。
選択肢と解説
1
期間を１年未満とする建物の賃貸借契約は、期間を１年とするものとみなされる。
誤り。 期間を1年未満とする建物の賃貸借契約は、期間を1年とするものとみなされるのではなく、期間の定めがない賃貸借とみなされます（借地借家法第29条第1項）。
2
当事者間において、一定の期間は建物の賃料を減額しない旨の特約がある場合、現行賃料が不相当になったなどの事情が生じたとしても、この特約は有効である。
誤り。 建物の賃料を「増額しない」旨の特約は有効ですが、「減額しない」旨の特約は、借主（賃借人）に不利なものとして効力を有しません。したがって、経済事情の変動等により賃料が不相当となった場合には、この特約にかかわらず借主は減額請求をすることができます。
3
賃借人が建物の引渡しを受けている場合において、当該建物の賃貸人が当該建物を譲渡するに当たり、当該建物の譲渡人及び譲受人が、賃貸人たる地位を譲渡人に留保する旨及び当該建物の譲受人が譲渡人に賃貸する旨の合意をしたときは、賃貸人たる地位は譲受人に移転しない。
正しい。 不動産の譲渡に伴う賃貸人たる地位の移転に関する規定（民法第605条の2第2項）によれば、賃借人が建物の引渡しを受けて対抗要件を備えている場合において、譲渡人と譲受人が賃貸人たる地位を譲渡人に留保する旨、および譲受人が譲渡人に建物を賃貸する旨の合意をしたときは、賃貸人たる地位は譲受人に移転せず譲渡人に留まります。
4
現行賃料が定められた時から一定の期間が経過していなければ、賃料増額請求は、認められない。
誤り。 賃料増額請求は、土地若しくは建物に対する租税その他の公課の増減、経済事情の変動、または近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときに認められます。法律上、現行賃料が定められた時から「一定の期間」が経過していなければならないという要件はありません。
