ＡがＢとの間で、Ａ所有の甲土地につき建物所有目的で期間を50年とする賃貸借契約（以下この問において「本件契約」という。）を締結する場合に関する次の記述のうち、借地借家法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。
- 1 本件契約に、当初の10年間は地代を減額しない旨の特約を定めた場合、その期間内は、ＢはＡに対して地代の減額請求をすることはできない。
- 2 本件契約が甲土地上で専ら賃貸アパート事業用の建物を所有する目的である場合、契約の更新や建物の築造による存続期間の延長がない旨を定めるためには、公正証書で合意しなければならない。
- 3 本件契約に建物買取請求権を排除する旨の特約が定められていない場合、本件契約が終了したときは、その終了事由のいかんにかかわらず、ＢはＡに対してＢが甲土地上に所有している建物を時価で買い取るべきことを請求することができる。
- 4 本件契約がＢの居住のための建物を所有する目的であり契約の更新がない旨を定めていない契約であって、期間満了する場合において甲土地上に建物があり、Ｂが契約の更新を請求したとしても、Ａが遅滞なく異議を述べ、その異議に更新を拒絶する正当な事由があると認められる場合は、本件契約は更新されない。
正解 4
あなたの回答 --
問題
ＡがＢとの間で、Ａ所有の甲土地につき建物所有目的で期間を50年とする賃貸借契約（以下この問において「本件契約」という。）を締結する場合に関する次の記述のうち、借地借家法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。
選択肢と解説
1
本件契約に、当初の10年間は地代を減額しない旨の特約を定めた場合、その期間内は、ＢはＡに対して地代の減額請求をすることはできない。
誤り。 借地借家法第11条1項（地代等増減請求権）の規定により、地代が不相当となったときは、将来に向かって地代の増減を請求することができます。同法第16条により、借地人に不利な特約は無効とされるため、地代を減額しないという特約を定めても、借地人Bは減額請求をすることが可能です。
2
本件契約が甲土地上で専ら賃貸アパート事業用の建物を所有する目的である場合、契約の更新や建物の築造による存続期間の延長がない旨を定めるためには、公正証書で合意しなければならない。
誤り。 事業用定期借地権は、専ら事業の用に供する建物を所有する目的である必要があります。賃貸アパート（居住用）はこれに含まれません。したがって、本件で更新がない旨を定めるには「一般定期借地権（第22条）」等による必要がありますが、これには公正証書までは求められず、単なる「書面」による合意で足ります。
3
本件契約に建物買取請求権を排除する旨の特約が定められていない場合、本件契約が終了したときは、その終了事由のいかんにかかわらず、ＢはＡに対してＢが甲土地上に所有している建物を時価で買い取るべきことを請求することができる。
誤り。 建物買取請求権は、借地契約が存続期間の満了によって終了し、更新がない場合に認められる権利です。借地人Bの債務不履行（地代の不払い等）によって契約が解除された場合には、この買取請求権は認められません。
4
本件契約がＢの居住のための建物を所有する目的であり契約の更新がない旨を定めていない契約であって、期間満了する場合において甲土地上に建物があり、Ｂが契約の更新を請求したとしても、Ａが遅滞なく異議を述べ、その異議に更新を拒絶する正当な事由があると認められる場合は、本件契約は更新されない。
正しい。 借地借家法第5条第1項の規定によれば、借地権の期間が満了する場合において、借地人が契約の更新を請求したときは、建物がある場合に限り、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなされます。ただし、借地権設定者（A）が遅滞なく異議を述べ、その異議に「正当な事由」があると認められる場合は、更新を拒絶することができます。
