事業者ではないＡが所有し居住している建物につきＡＢ間で売買契約を締結するに当たり、Ａは建物引渡しから３か月に限り担保責任を負う旨の特約を付けたが、売買契約締結時点において当該建物の構造耐力上主要な部分に契約不適合が存在しており、Ａはそのことを知っていたがＢに告げず、Ｂはそのことを知らなかった。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。
- 1 Ｂが当該契約不適合の存在を建物引渡しから１年が経過した時に知った場合、当該契約不適合の存在を知った時から２年後にその旨をＡに通知しても、ＢはＡに対して一定の担保責任を追及することができる。
- 2 建物の構造耐力上主要な部分の契約不適合がある場合、契約及び取引上の社会通念に照らして軽微であっても、Ｂは契約不適合を理由に売買契約を解除することができる。
- 3 Ｂが契約不適合を理由にＡに対して損害賠償請求をすることができるのは、契約不適合を理由に売買契約を解除することができない場合に限られる。
- 4 ＡＢ間の売買をＢと媒介契約を締結した宅地建物取引業者Ｃが媒介していた場合には、ＢはＣに対して担保責任を追及することができる。
正解 1
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問題
事業者ではないＡが所有し居住している建物につきＡＢ間で売買契約を締結するに当たり、Ａは建物引渡しから３か月に限り担保責任を負う旨の特約を付けたが、売買契約締結時点において当該建物の構造耐力上主要な部分に契約不適合が存在しており、Ａはそのことを知っていたがＢに告げず、Ｂはそのことを知らなかった。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。
選択肢と解説
1
Ｂが当該契約不適合の存在を建物引渡しから１年が経過した時に知った場合、当該契約不適合の存在を知った時から２年後にその旨をＡに通知しても、ＢはＡに対して一定の担保責任を追及することができる。
正しい。 売買契約において「担保責任を負う期間を3か月とする」という特約は原則として有効ですが、売主が知っていて告げなかった事実については、その責任を免れることができません（民法572条）。また、通常、買主は不適合を知った時から1年以内に通知しなければなりませんが、売主が契約時にその不適合を知っていた（悪意）場合には、この1年の期間制限も適用されません。したがって、知った時から2年後の通知であっても、時効が完成していない限り、ＢはＡに対して責任を追及することができます 。
2
建物の構造耐力上主要な部分の契約不適合がある場合、契約及び取引上の社会通念に照らして軽微であっても、Ｂは契約不適合を理由に売買契約を解除することができる。
誤り。 債務の不履行が、その契約及び取引上の社会通念に照らして「軽微」であるときは、買主は契約の解除をすることができません（民法541条ただし書） 。本肢は「軽微であっても解除できる」としている点が誤りです。
3
Ｂが契約不適合を理由にＡに対して損害賠償請求をすることができるのは、契約不適合を理由に売買契約を解除することができない場合に限られる。
誤り。 損害賠償の請求は、契約の解除とあわせて（同時に）行うことができます（民法545条4項） 。解除ができない場合に限って損害賠償ができるという規定はなく、それぞれが独立して行使可能な権利です。
4
ＡＢ間の売買をＢと媒介契約を締結した宅地建物取引業者Ｃが媒介していた場合には、ＢはＣに対して担保責任を追及することができる。
誤り。 契約不適合責任は売買契約の当事者である売主（Ａ）が負う責任です。媒介業者であるＣは、調査・説明義務違反などがあれば別途責任を問われる可能性はありますが、売買契約上の担保責任（契約不適合責任）を直接追及される立場にはありません 。
