宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Ｂとの間で締結した宅地の売買契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法及び民法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。
- ア 売買契約において、当該宅地が契約内容に適合しない場合に、その不適合を担保すべき責任に関して、買主がその不適合を売主に通知すべき期間を引渡しの日から２年間とする特約を定めた場合、その特約は無効となる。
- イ 売買契約において、売主の責めに帰すべき事由によって目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合についてのみ引渡しの日から１年間一定の担保責任を負う特約を定めた場合、その特約は無効となる。
- ウ Ａが目的物の種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任を負う期間内においては、損害賠償の請求をすることはできるが、契約を解除することはできないとする特約を定めた場合、その特約は有効である。
- 1 一つ
- 2 二つ
- 3 三つ
- 4 なし
正解 1
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問題
宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Ｂとの間で締結した宅地の売買契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法及び民法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。
記述ごとの解説
ア 売買契約において、当該宅地が契約内容に適合しない場合に、その不適合を担保すべき責任に関して、買主がその不適合を売主に通知すべき期間を引渡しの日から２年間とする特約を定めた場合、その特約は無効となる。
誤り。 宅建業法第40条では、売主が宅建業者で買主が非業者の場合、契約不適合責任の通知期間について「引渡しの日から2年以上」とする特約は有効とされています 。本肢の特約（引渡しから2年間）は有効であるため、「その特約は無効となる」とする本記述は誤りです 。
イ 売買契約において、売主の責めに帰すべき事由によって目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合についてのみ引渡しの日から１年間一定の担保責任を負う特約を定めた場合、その特約は無効となる。
正しい。 宅建業法第40条により、民法の規定よりも買主に不利な特約は原則として無効となります 。民法上の契約不適合責任は売主の過失を要しない「無過失責任」ですが、これを「売主の責めに帰すべき事由がある場合のみ」と限定し、さらに期間を「1年間」とする特約は、民法および宅建業法の制限より買主に不利であるため無効です 。したがって、「その特約は無効となる」とする本記述は正しいです 。
ウ Ａが目的物の種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任を負う期間内においては、損害賠償の請求をすることはできるが、契約を解除することはできないとする特約を定めた場合、その特約は有効である。
誤り。 民法では、契約の内容に適合しない場合に買主は「契約の解除」を認めています。この解除権を認めない（損害賠償のみとする）特約は、民法の規定より買主に不利な特約に該当し、宅建業法第40条に基づき無効となります 。したがって、「その特約は有効である」とする本記述は誤りです 。
