Ａが所有する甲建物をＢに対して３年間賃貸する旨の契約をした場合における次の記述のうち、借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。
- 1 ＡがＢに対し、甲建物の賃貸借契約の期間満了の１年前に更新をしない旨の通知をしていれば、ＡＢ間の賃貸借契約は期間満了によって当然に終了し、更新されない。
- 2 Ａが甲建物の賃貸借契約の解約の申入れをした場合には申入れ日から３月で賃貸借契約が終了する旨を定めた特約は、Ｂがあらかじめ同意していれば、有効となる。
- 3 Ｃが甲建物を適法に転借している場合、ＡＢ間の賃貸借契約が期間満了によって終了するときに、Ｃがその旨をＢから聞かされていれば、ＡはＣに対して、賃貸借契約の期間満了による終了を対抗することができる。
- 4 ＡＢ間の賃貸借契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借で、契約の更新がない旨を定めるものである場合、当該契約前にＡがＢに契約の更新がなく期間の満了により終了する旨を記載した書面を交付し、又は建物の賃借人の承諾を得て電磁的方法により提供して説明しなければ、契約の更新がない旨の約定は無効となる。
正解 4
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問題
Ａが所有する甲建物をＢに対して３年間賃貸する旨の契約をした場合における次の記述のうち、借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。
選択肢と解説
1
ＡがＢに対し、甲建物の賃貸借契約の期間満了の１年前に更新をしない旨の通知をしていれば、ＡＢ間の賃貸借契約は期間満了によって当然に終了し、更新されない。
誤り。 建物賃貸借契約において、貸主（A）が更新拒絶の通知をする場合は、期間満了の1年前から6か月前までの間に行う必要があります。 ただし、更新拒絶には正当事由が必要であり、単に1年前に通知しただけで当然に終了するわけではありません。
2
Ａが甲建物の賃貸借契約の解約の申入れをした場合には申入れ日から３月で賃貸借契約が終了する旨を定めた特約は、Ｂがあらかじめ同意していれば、有効となる。
誤り。 借地借家法第27条では、貸主からの解約申入れには6か月の猶予期間が必要とされています。 同法第30条により、賃借人（B）に不利な特約は無効となるため、Bがあらかじめ同意していても3月で終了するという特約は効力を持ちません。
3
Ｃが甲建物を適法に転借している場合、ＡＢ間の賃貸借契約が期間満了によって終了するときに、Ｃがその旨をＢから聞かされていれば、ＡはＣに対して、賃貸借契約の期間満了による終了を対抗することができる。
誤り。 適法な転借人（C）がいる場合、期間満了によって賃貸借が終了することを貸主（A）が転借人に通知しなければ、その終了を対抗することができません（借地借家法第34条）。 転借人が賃借人（B）からその旨を聞かされていたとしても、貸主からの直接の通知がない限り、対抗は不可能です。
4
ＡＢ間の賃貸借契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借で、契約の更新がない旨を定めるものである場合、当該契約前にＡがＢに契約の更新がなく期間の満了により終了する旨を記載した書面を交付し、又は建物の賃借人の承諾を得て電磁的方法により提供して説明しなければ、契約の更新がない旨の約定は無効となる。
正しい。 定期建物賃貸借契約（借地借家法第38条）を締結する場合、貸主は契約締結前に、更新がなく期間満了により終了する旨を記載した書面を交付（または建物の賃借人の承諾を得て電磁的方法で提供）して説明しなければなりません。 この手続を怠ると、契約の更新がない旨の約定は無効となり、普通の建物賃貸借契約となります。
