Ａ所有の甲土地につき、令和７年10月１日にＢとの間で賃貸借契約（以下「本件契約」という。）が締結された場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。
- 1 Ａが甲土地につき、本件契約とは別に、令和７年９月１日にＣとの間で建物所有を目的として賃貸借契約を締結していた場合、本件契約が資材置場として更地で利用することを目的とするものであるときは、本件契約よりもＣとの契約が優先する。
- 2 賃借権の存続期間を10年と定めた場合、本件契約が居住の用に供する建物を所有することを目的とするものであるときは存続期間が30年となるのに対し、本件契約が資材置場として更地で利用することを目的とするものであるときは存続期間は10年である。
- 3 本件契約が建物所有を目的として存続期間60年とし、賃料につき３年ごとに１％ずつ増額する旨を公正証書で定めたものである場合、社会情勢の変化により賃料が不相当となったときであっても、ＡもＢも期間満了まで賃料の増減額請求をすることができない。
- 4 本件契約が建物所有を目的としている場合、契約の更新がなく、建物の買取りの請求をしないこととする旨を定めるには、ＡはあらかじめＢに対してその旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。
正解 2
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問題
Ａ所有の甲土地につき、令和７年10月１日にＢとの間で賃貸借契約（以下「本件契約」という。）が締結された場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。
選択肢と解説
1
Ａが甲土地につき、本件契約とは別に、令和７年９月１日にＣとの間で建物所有を目的として賃貸借契約を締結していた場合、本件契約が資材置場として更地で利用することを目的とするものであるときは、本件契約よりもＣとの契約が優先する。
誤り。 賃借権の対抗力（優先順位）は、目的物の引渡しや登記などの対抗要件をどちらが先に備えたかによって決まります。契約の締結日や、一方が建物所有目的であるという理由だけで、当然にCの契約が優先されるわけではありません 。
2
賃借権の存続期間を10年と定めた場合、本件契約が居住の用に供する建物を所有することを目的とするものであるときは存続期間が30年となるのに対し、本件契約が資材置場として更地で利用することを目的とするものであるときは存続期間は10年である。
正しい。 建物所有を目的とする賃貸借には借地借家法が適用され、存続期間を30年未満と定めても法律の規定により30年となります（借地借家法第3条） 。一方、資材置場（更地利用）目的の賃貸借には民法が適用され、最長50年の範囲内で10年と定めることは有効です（民法第604条）。
3
本件契約が建物所有を目的として存続期間60年とし、賃料につき３年ごとに１％ずつ増額する旨を公正証書で定めたものである場合、社会情勢の変化により賃料が不相当となったときであっても、ＡもＢも期間満了まで賃料の増減額請求をすることができない。
誤り。 借地借家法第11条第1項の規定によれば、地代等が不相当となったときは、契約の定めに拘わらず将来に向かって増減額請求ができます。賃料を減額しない旨の特約は借地人に不利なものとして無効とされるため（借地借家法第16条）、社会情勢の変化により賃料が不相当となった場合、Bは減額請求をすることが可能です 。
4
本件契約が建物所有を目的としている場合、契約の更新がなく、建物の買取りの請求をしないこととする旨を定めるには、ＡはあらかじめＢに対してその旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。
誤り。 契約の更新がなく建物の買取請求もしない旨の特約（一般定期借地権）を定めるには、公正証書等の書面によって契約を結ぶ必要があります（借地借家法第22条）。本肢にある「あらかじめ書面を交付して説明しなければならない」という義務は、定期建物賃貸借（借地借家法第38条）における規定であり、定期借地権には適用されません 。
